B-OPEN

普通借家 / 定期借家 について

テナントを借りる賃貸借契約には種類があり「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

最も大きな違いは契約の期間があるのか、ないのか。

住まいと違い美容室の店舗として借りるため、期間の定めのない普通借家がお勧めです。

しかし、都心では定期借家とするところが増えています。

借主を保護する力が強く、万が一トラブルなどになった場合、大家さんが大変になることから

期間の定めのある方が、大家さん側としては安心して契約ができるということなのでしょう。

主なポイント

普通借家

・契約期間を２年、３年とするところが多い

・借主からの中途解約には予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多い

・更新しない旨を通知しない場合には自動的に契約期間が更新される

・貸主からの解約、更新の拒絶は正当な事由がない限りできない

定期借家

・更新がない契約なので期間が終了した時点で契約が終了する

・契約書とは別にあらかじめ書面を交付して上記の説明をしなければ定期借家としての効力がなくなる

・契約期間が１年以上の場合は、貸主は期間満了の１年前～６ヶ月前までの間に借主に契約が終了することを通知する必要がある

・貸主と借主が合意すれば再契約することは可能

借りたい。貸したい。というお互いのメリットが一致して結ばれるのが賃貸借契約です。

問題がなければお互いにメリットがあるはずです。

大家さんや管理会社とは長いお付き合いになります。

特別なことをする必要はありません。礼儀とマナーを持って良いお付き合いをしましょう。

マーケティングの考え方

美容室で独立・開業するということは、そこから先はあなたの力量によりお店は発展します。

美容師という技術を追求する力と、経営者という起業家の目線が必要になります。

美容室を宣伝するために「どんな相手に」「どんな方法で」アプローチをしたら良いのか。

マーケティングの基本を知り、美容室の集客に役立てましょう。

対象相手によってアプローチの方法も異なります。

段階を踏んで、その層にあてはまる方法で広告をしなければ意味がありません。

「美容室をまだ知らない」には「認知度を向上させる」アプローチ

認知度を向上させるには、お店のブランディングが不可欠です。

ブランディングについては次回説明をしたいと思います。

ブランディングで理念・価値観を確立し「ここにこんな美容室がありますよ」という情報発信が必要になります。

まずは知ってもらう。

それが大事です。

手段として、”YouTube” ”Instagram”を活用しましょう。

美容室を探している、美容に興味のある人に見つけてもらえるチャンスになります。

「興味がない」「いらない」には「メリット」「必要性」のアプローチ

「興味がない」と、その下の「いらない」は分けてありますがほぼ一緒ですね。

「メリットを呼びかける」「必要性を伝える」アプローチ。

希少、高品質な仕上がりなどのメリット、付加価値の部分の必要性を伝えましょう。

手段として、”Twitter” ”Instagram”を活用しましょう。

Twitterは手軽に情報発信を届けられる良いツールだと思います。

「忘れた」には「繰り返し伝える」アプローチ

忘れられている層には繰り返し、定期的に発信をします。

ここから下の層は美容室に1回は来店したと仮定しています。

来店して頂いたら、必ず”LINE@”や”Facebook”をお知らせして繋がりましょう。

プッシュ通知機能を活用し、忘れられないように、繰り返し、定期的にお知らせが必要です。

「迷ってる」には「背中を後押し」するアプローチ

一度来店したけど、もう一度行こうか迷っている。悩んでる。

そんな迷っている層には、あなた限定やお得意様キャンペーンなどが効果的です。

すでに”LINE@” ”Facebook”で繋がっているお客様に、来店の背中を後押しするアプローチをしましょう。

YouTube　Instagram　LINE@　Facebook

これらは美容業界でも必要不可欠な情報発信ツールとなります。

すでに個人で美容にまつわる発信をしているのであればそれを活用してもいいですし、

お店用を別で戦略を立てながらしっかり活用していきましょう。

美容室開業のプロにお任せ

私たちは美容室、美容師さん専門の不動産屋です。
普通の不動産屋では兼ね備えていない美容室の知識と
美容関係者では兼ね備えていない不動産の知識の
両方を併せ持つスペシャリストです。

忙しい美容師さん目線

サロンで働きながら開業する忙しい美容師さん目線。
物件選びや打ち合わせも、早いレスポンスで
ストレスかけずに相談事も解決します。

必要なものだけ選択

必要なもの、必要な箇所だけ選択していただけます。
店舗を開業する ＝ 事業としてもスタート
たくさん出てくる分からないことの
相談相手としてご利用ください。

美容室開業の資金調達

銀行の選び方、事業計画の作成、資金計画書
” 資金調達 ” に定評をいただいております。
融資、自己資金のこと、何なりとご相談ください。

YouTube撮影

今や必要不可欠な美容室の宣伝ツールです。
ヘアセット動画、店内の様子、スタッフの紹介。
美容室の在り方、運営の仕方に工夫を取り入れます。

保健所の開設検査

美容室を開業するには保健所の開設検査が必要です。

構造設備の基準及び衛生管理の基準に適合することが義務付けられていますので
保健所の開設検査を受け、確認書を受け取り晴れて美容室を開業することができます。

物件が決まったら保健所へ連絡をし必要な書類を受け取り、分からない点や用意する書類
について聞いておきましょう。
開設の届出から営業開始までは1週間程度かかりますので、日程に余裕をもって申請をします。

検査当日は主に構造設備、消毒設備の確認がおこなわれます。
消毒のひととおりの流れはおこなえるように今一度確認しておきましょう。

検査後、保健所から確認書が発行されてから営業が開始できます。

検査のポイント

・美容師免許、管理美容師資格

・床面積、天井

・セット面の数

・待合場所の設置

・床や腰板

・染髪の流水式設備と洗い場

・作業スペースの明るさ

・換気

・消毒設備

・汚物箱と毛髪箱

・従業員控室

・救急薬品

・タオルなどの格納ケース

地域によって多少異なるようですが、B-OPENでは詳しいチェックリストも用意しております。

消毒設備や道具は揃えるだけではなく、使用手順を把握しておきましょう。

検査の手数料は地域によりますが、2万円前後必要になります。

現在猛威を奮っている新型コロナウイルス感染症により、消毒液の入手が困難になっていたり、
保健所の検査手続きが通常通りの日数でおこなわれるのか心配なところです。

弊社では現在開業準備を実際にお手伝いしておりますので現場の詳細など、
分かる範囲でお伝え、ご協力することが可能です。

タイプ別店舗

独立を決めたら物件探しは早めにおこないましょう。
美容室の数はコンビニよりも信号機の数よりも多い。と言われています。
そんなハードな業界という話はまたの機会として、
その事実は物件探しにも多少なりとも影響をしております。

実際に、「同じビルに美容室が既に入っているので・・・」ということや
「美容室が既に入っているから大家さんが・・」ということもよくあります。
さらには、既に美容室の申し込みを頂いておりますという事も。
条件の良いものは誰にとっても魅力的です。

物件選びのポイントとして、タイプ別店舗の紹介をいたします。

◉ビルの中の店舗、ビルトイン型店舗
近年希望が増えているのがこのタイプです。
都心部で、駅前や繁華街の商業ビルや雑居ビルにテナントとしてお店を開きます。
複数の業種、飲食店や事務所なども同じビルに入居しています。
開業前からの馴染みのお客様や、予約サイトから来店するお客様がメインの場合が多く、
ビルの案内板や袖看板があれば迷わずにお客様をご案内できます。
駅に近く、階数が低い方が家賃は高額になりやすいです。

◉路面店
大都市や繁華街の大通り沿いに面したビルの一階店舗のことを路面店と呼びます。
美容室は予約が主流となっていますから、通行人がふらっと美容室に立ち寄る
という見込みは少ないです。しかし、いつも通って気になっていた。
いつも目に入ってくるという視覚を利用した宣伝効果は見込めます。
上階と比べ路面店は家賃が高額となる場合が多いので、高額な部分をお店の名前を宣伝する
「宣伝費」としてわりきれる場合は良いと思います。
貸主もテナント利用を目的としている為、内装や営業時間などの制約がゆるく
自由度が高いことが多いです。

◉道路沿いの独立型店舗
交通量が多く、視認性の高い場所に建てられた独立した店舗のことです。
都市郊外では多く、店舗前に駐車場が付いていると人気です。
お客様が車やバイク、自転車で来店することを前提とされています。
郊外に位置することから比較的家賃が安いのが特徴です。
地域、ファミリー層を中心にサービスを考えている方は良いでしょう。

◉店舗型住宅
夫婦で美容師という方もそうですし、子供の成長やライフスタイルを考えたらと
店舗型住宅のご希望が増えています。
住宅と店舗の家賃を両方支払うことを考えると店舗型住宅を選ぶことも一つです。

それぞれメリット、デメリットがありますので一緒にお探しいたします。

融資を受けるためのポイント

開業時には融資を受けて美容室をオープンされる方がほとんどです。
いつか独立して自分のお店を持ちたいと考えている方は、今から準備を始めましょう。

日本政策金融公庫や銀行は

・事業可能な事業計画かどうか
・きちんとお金の管理ができるのか

をポイントに審査をおこないます。

以下のポイントを押さえ、今から準備をしましょう。

◉勤務経験
何年以上の勤務経験がなければいけないという事はありません。
しかし、技術力を身につけているか。店舗の運営のノウハウを分かっているか。
の部分を勤務年数で見られます。
最近は、早い方で4～5年で開業されます。
決して長い方が有利ということではなく、内容で判断されますので
普段から個人の売り上げを記録しておいたり、実績を記録しておくと役に立ちます。
インスタなどでスタイル写真をアップしたり、お客様とやりとりをしていることも申し込み時には
きっと役に立つと思いますので、力を入れて続けましょう。

◉自己資金
独立を思い立った日からコツコツと貯蓄を始める努力が大切です。
いくら自己資金を貯めていないといけないという事はありませんが、
少しずつでも目に見える形で通帳に残しておくと良いでしょう。

◉日頃の諸々の支払い
返済をきちんとする方なのか。という判断の一つとして、
公共料金の支払い、家賃・住宅ローンの支払い状況を確認されます。
遅れることなく日頃から期日内に支払いましょう。
公共料金の支払いは通帳からの引き落としにしておけば、通帳を見せることで
信用力を示すことができます。

事業計画については、弊社で数々の経験からアドバイスが可能です。
上記の項目はご自身での管理が必要ですので、先のことと後回しにせず今から始めましょう。

美容室からでるゴミについて

事業活動に伴って生じた廃棄物は家庭用ゴミとしてゴミ置き場に出すことはできません。

廃棄物には大きく分けて「一般廃棄物」と「産業廃棄物」があります。
どちらも事業ゴミですが、美容室から出るゴミは一般廃棄物となります。

自ら廃棄物処理業者と契約をし、有料でゴミ処理を行わなくてはなりません。

ビルにテナントとして入居する場合は、ビルの管理会社が廃棄物についても管理している場合
がありますので、まずはビルの管理会社に問い合わせてみましょう。

自社で契約する場合は市役所、区役所のホームページに許可を受けた一般廃棄物処理業者の
名簿一覧が出ていますので、ゴミの種類やエリアを確認し問い合わせてみましょう。

廃棄物処理業者と回収日時、回収場所などをビルオーナーへ書面で提出する規約の場合はその手続きもわすれずに。

ゴミは近隣トラブルの原因となりやすいものですので、美容室の責任者としてしっかりルールを守りましょう。

店舗型住宅で開業

経費としてどうしてもウエイトが重くなりやすいのはテナントの家賃です。

スタッフを連れての開業や、現在の顧客の関係上どうしてもという場所があるなどの理由がなければ家賃は安いに越したことはなく、なかでもおすすめなのは店舗型住宅です。

現在賃貸でお住まいでしたら、住まいの家賃とテナントの家賃と店舗型住宅の支払いを比べてみると良いと思います。

テナントの家賃を想定するには「売上の10%」や「3日分の売上」が一つの目安とされています。
開業後の1ヶ月の売り上げ予想をしてみると分かりやすいと思います。

最近は小さな美容室を一人で開業する方や、小型店舗、女性に限らず男性も店舗型住宅での開業が増えています。
社会全体の人材不足や、働き方改革によりスタッフの確保は年々難しくなっていることを考えると
自然の流れなのではないかと思います。

店舗型住宅で開業をされる理由は

・将来の人生設計として家族との時間を保てるように

・通勤のストレスと時間的拘束からの開放

・スタッフ育成の労力とスタッフ数の変動による売り上げ増減をなくしたい

などの理由が多いようです。

テナントでの開業でも大都市大通りの路面店を希望する方はとても少なくなり、
駅から離れていても、1階でなくてもお客様の集客には差がなくなってきています。
たくさんの情報をネットで探せることから、通行人からの集客を必要としなくなったからですね。

今後のライフ設計なども踏まえ、店舗型住宅での開業も選択肢の一つとなります。

目的ではなく手段

美容室開業は目的ではなく手段です。

独立を決めて開業へ向けて動き出すと、たくさんやらなければならない事があります。
資金のこと、物件のこと、内装のこと、器具備品のこと、スタッフのこと、宣伝のこと、税務労務関係のこと、集客のこと、、、。

細かいものを含めるとオープンするまでの準備は想像以上に本当に大変です。
そんな状況になるとオープンをする事がゴールのような錯覚に陥ってしまうのですが、現実はオープンがスタートです。

独立を決めた背景には様々な思いや、目標があると思います。
その目標へ向かう手段としての美容室開業。

本来の目的を見失わないように、独立を決めたらサロンの理念を考えましょう。

サロンの理念とは
自分が開業するサロンの在り方についての基本的な考えとなるもの。

簡単に言うと「なんの為に？」です。

お客様のどういう目的のためのサロン。

スタッフのどういう目的のためのサロン。

自分のどういう目的のためのサロン。

しっかり考えておくと、迷った時、困った時の道しるべとなり本来の目的を思い出させてくれます。
開業準備は目的達成のスタートへ向けての第一歩ですので一緒に頑張りましょう。

スケルトン物件とは

物件探しの際に出てくる用語 ”スケルトン”

スケルトン物件とは内装などの造作をつける前の状態、店舗内の床・壁・天井などが無い状態の物件を指します。
コンクリート打ちっ放しの状態なので、好んでお探しのかたもいらっしゃいます。

以前に美容室や飲食店などが入っていたとしても、店舗の内装や設備などが何もない状態となっています。

ゼロから自由に造作工事ができるのでデザインを統一させやすく、思い描いたレイアウトを自分で決められます。

一方店舗の賃貸借契約では多くの場合、退去時の条件として原状回復しなければならない旨が記載されています。
スケルトンで借りた場合スケルトンで返すことがほとんどですので造作した内装を解体し元に戻さなくてはなりません。

これから開業をするのに退去のことは考えにくいかもしれませんが、その点は頭に入れておきましょう。

物件探し

希望のエリアで思い描いていた物件と巡り会えるか・・1番の難関は運とタイミングです。

理想は希望の物件が見つかり次第独立開業したいところですが、
ほとんどの方が現在務めているサロンを退社し開業をされます。

希望の物件があったとしても長くおさえておくことは不可能ですし、
退社が決まっていないのに契約し、開業まで家賃を払い続けるのも難しいと思います。

タイミングよく出会えれば最高ですがこればかりは自分でどうしようもできない巡り合わせ。

エリア、路線、駅、徒歩何分圏内か、広さ、階数、少し幅を持たせて考えるといいと思います。

1番譲れないところは何なのか、自分の中で明確にすると選びやすくなります。

管理美容師 / 管理理容師

管理美容師免許はお持ちですか？

美容師である従業者の数が常時2人以上である場合は、当該美容所を衛生的に管理させるため、美容所ごとに管理美容師を置かなければなりません。理容室もです。

頻繁に行われている講習ではないので、いざ独立を決めてからでは講習の日程が合わなかったり、場所が遠かったりと不測の事態が起こりえます。

美容師の免許を受けた後、3年以上美容の業務に従事していれば講習会に申し込めますので、3年経ったら時間をみつけて講習に申し込むことをお勧めします。

独立をしなくとも、勤めているサロンが新店舗出店があれば管理美容師が役立つこともありますし、店長やマネージャーなど役職を目指している方は公衆衛生、衛生管理について今一度学ぶいい機会だと思います。

将来独立開業を考えている方は余裕をもって準備しておきましょう。

借家人賠償保険

テナントを借りる場合、借家人賠償保険は欠かせません。
火事などで借用している店舗に損害を与えた場合に、
大家さんに対する原状回復を借家人賠償保険で果たします。

損害保険は自分が所有する設備や什器、備品、商品の為のもの。
シャンプー台や内装部分はこちらですね。

その他には、
カット中にお客様の耳をハサミで傷つけてしまった・・
お客様から預かった荷物を紛失してしまった・・
床が濡れていてお客様が足を滑らせ転倒して怪我をした・・
そんな美容室で起こりうる事柄を想定した保険もあります。

最近は店舗保険で一通りのセットもあります。

ひとまず、テナントを借りたら借家人賠償保険。とても大事ですので忘れずに入りましょう。